Titoli opponibili all’esecuzione immobiliare: guida per chi acquista all’asta
Data pubblicazione: Giugno 2025
Nel settore delle aste giudiziarie immobiliari, i titoli opponibili all’esecuzione sono contratti o diritti validamente stipulati prima del pignoramento, che rimangono efficaci anche dopo il trasferimento dell’immobile. Riconoscerli è fondamentale per evitare sorprese e difendere il proprio investimento.
Cosa sono i titoli opponibili all’esecuzione
I titoli opponibili sono validi quando:
- Hanno data certa anteriore al pignoramento (art. 2704 c.c.);
- Sono stati registrati o trascritti nei Registri Immobiliari (art. 2643-2644 c.c.);
- Riguardano diritti reali o contratti di locazione/comodato regolarmente documentati.
In questi casi, l’aggiudicatario dovrà rispettare la scadenza del contratto, anche se non era a conoscenza della sua esistenza al momento della partecipazione all’asta.
Quando un titolo è non opponibile
Il contratto o diritto non è opponibile se:
- È stato stipulato dopo il pignoramento, senza autorizzazione del giudice (art. 2913-2914 c.c.);
- È un comodato verbale o privo di documentazione idonea;
- È un contratto a canone vile, ovvero inferiore di oltre 1/3 al valore di mercato (art. 2923 c.c.).
In questi casi l’aggiudicatario può chiedere la liberazione immediata dell’immobile tramite il giudice dell’esecuzione (art. 560 c.p.c.).
Verifica nella perizia di stima
La perizia contiene spesso informazioni cruciali ma nascoste. Presta attenzione a:
- Presenza di contratti registrati o riferimenti a occupanti;
- Indicazioni su canoni di locazione sospetti (molto bassi);
- Durata e tipo del contratto (locazione abitativa 4+4, commerciale, comodato, ecc.).
Esempi pratici
✅ Esempio 1 – Contratto opponibile
Locazione abitativa 4+4, registrata un anno prima del pignoramento. Il contratto è opponibile: l’aggiudicatario dovrà attendere la scadenza.
❌ Esempio 2 – Comodato verbale tra familiari
Il comodato non ha data certa né registrazione. È inopponibile: l’immobile può essere liberato subito.
⚠️ Esempio 3 – Canone vile
Locale affittato a €150/mese in zona da €500/mese. Anche se registrato, il canone è sospettato “vile”. L’aggiudicatario può chiedere lo sfratto anticipato.
Riferimenti normativi
- Codice Civile: artt. 2704, 2913, 2914, 2923, 2643, 2644
- Codice Procedura Civile: artt. 559, 560, 617
- Cassazione: Sent. n. 1407/2002, n. 29889/2019, n. 20235/2016
Conclusioni
Capire se un contratto è opponibile può cambiare completamente il valore di un immobile all’asta. Acquistare un immobile occupato da chi ha un diritto opponibile significa non poter disporre subito dell’immobile.
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