Aste immobiliari: un annuncio non è una due diligence

Un annuncio con scritto “RISPARMIO 58%” non è una due diligence immobiliare. E una partnership commerciale non basta per diventare esperti di aste giudiziarie.

Negli ultimi tempi, navigando sui social network e sui portali immobiliari, mi capita sempre più frequentemente di imbattermi in annunci di immobili all’asta pubblicizzati da agenzie immobiliari tradizionali.

Fotografie accattivanti, prezzi particolarmente bassi, percentuali di risparmio impressionanti e, immancabilmente, la dicitura:

«Immobile proposto in partnership con società specializzata in aste immobiliari».

Tutto apparentemente molto professionale.

Ma vorrei porre una domanda, semplice e forse un po’ scomoda:

Chi propone quell’immobile conosce davvero ciò che sta vendendo?

Attenzione: non intendo mettere in discussione la professionalità degli agenti immobiliari. Esistono professionisti eccellenti, anche nel settore delle aste giudiziarie.

Il problema nasce quando si confondono due attività profondamente diverse: pubblicizzare un immobile e fornire una consulenza specialistica per acquistarlo in sicurezza.

Sono due cose che non coincidono necessariamente.

1. Pubblicizzare un’asta non significa conoscere la procedura

Partiamo da un concetto fondamentale: un immobile all’asta giudiziaria non è un immobile tradizionalmente posto in vendita dal proprietario.

La vendita avviene all’interno di una procedura disciplinata da regole specifiche, con documenti, tempistiche, condizioni e conseguenze giuridiche che richiedono una preparazione adeguata.

Un’agenzia immobiliare può certamente pubblicizzare un immobile all’asta, nel rispetto delle norme applicabili.

Ma questo non significa automaticamente che sia in grado di analizzarne tutti gli aspetti critici.

Chi offre assistenza dovrebbe saper rispondere, con documenti e argomentazioni verificabili, ad alcune domande fondamentali:

• La perizia è stata letta e analizzata integralmente?

• La situazione urbanistica dell’immobile è regolare?

• Le eventuali difformità edilizie possono essere sanate?

• Esistono vincoli o gravami che potrebbero sopravvivere alla vendita giudiziaria?

• L’immobile è occupato? Da chi? Con quale titolo?

• Quanto costerà realmente acquistarlo?

• Quali sono le possibili criticità successive all’aggiudicazione?

Se a queste domande non si sa rispondere, non si sta ancora offrendo una consulenza immobiliare completa. Si sta semplicemente mostrando un’opportunità da approfondire.

E la differenza può valere decine di migliaia di euro.

2. Il grande equivoco delle percentuali di risparmio

«Risparmio del 40%!»

«Sconto del 58%!»

«Occasione imperdibile!»

Sono messaggi pubblicitari molto efficaci. Ma meritano un’attenta riflessione.

Risparmio rispetto a cosa?

Al valore indicato nella perizia?

Al prezzo base dell’asta?

Al valore commerciale attuale di immobili realmente confrontabili?

Oppure a una valutazione effettuata anni prima, in condizioni di mercato completamente diverse?

Il valore riportato in una perizia giudiziaria costituisce un riferimento tecnico importante, ma non è necessariamente il prezzo al quale quell’immobile potrebbe essere rivenduto oggi.

Inoltre, l’offerta minima non coincide necessariamente con il prezzo finale di aggiudicazione.

E soprattutto, il prezzo di aggiudicazione non rappresenta il costo complessivo dell’operazione.

Un esempio pratico

Immaginiamo un immobile aggiudicato a 60.000 euro, apparentemente molto conveniente rispetto a un valore pubblicizzato di 120.000 euro.

Il conto economico potrebbe essere questo:

Esempio puramente illustrativo. Le imposte, gli oneri e le spese effettivamente dovute dipendono dal caso specifico.

Quell’immobile, presentato come un acquisto con un risparmio del 50%, potrebbe avere in realtà un margine economico molto più contenuto.

E se il valore commerciale reale fosse soltanto 105.000 euro?

Il presunto grande affare si ridurrebbe a un margine teorico di appena 5.000 euro, prima ancora di considerare ulteriori costi, tempi e rischi.

Il risparmio non si misura confrontando due numeri su un annuncio. Si misura analizzando l’intera operazione.

3. La partnership non trasferisce automaticamente le competenze

Arriviamo al punto più delicato.

Negli annunci immobiliari si incontrano sempre più frequentemente formule come:

«In collaborazione con esperti di aste giudiziarie».

Oppure:

«Partnership con società specializzata».

Benissimo. Collaborare con professionisti qualificati può essere una scelta utile e intelligente.

Anche AstaSicura riconosce il valore delle collaborazioni tra competenze complementari.

Ma attenzione a un principio fondamentale:

Una partnership commerciale non equivale a una certificazione di competenza professionale.

Essere partner di una società specializzata non significa automaticamente aver acquisito conoscenze in materia di esecuzioni immobiliari, diritto civile, urbanistica, catasto, fiscalità e valutazioni economiche.

Il vero problema non è la collaborazione.

Il problema è capire chi svolge concretamente le verifiche, chi risponde alle domande del cliente e quali attività professionali sono effettivamente comprese nell’incarico.

Perché quando un cliente decide di impegnare i risparmi di una vita, non dovrebbe affidarsi soltanto a un marchio, a un annuncio ben costruito o a una dichiarazione generica di esperienza.

Dovrebbe pretendere competenze dimostrabili, un metodo chiaro e documentazione adeguata.

4. Le verifiche che un annuncio immobiliare non può sostituire

Un’asta giudiziaria richiede un percorso di valutazione strutturato.

Vediamo alcuni degli aspetti che meritano maggiore attenzione.

Regolarità urbanistica e catastale

Un immobile può presentare difformità edilizie, modifiche non autorizzate, problemi di destinazione d’uso o incongruenze catastali.

Non sempre queste irregolarità sono sanabili.

E quando lo sono, occorre comprenderne preventivamente costi, condizioni e tempistiche.

Gravami, vincoli e diritti di terzi

Non tutti i problemi giuridici vengono automaticamente eliminati con il decreto di trasferimento.

Occorre distinguere le formalità cancellabili dai diritti e dai vincoli che possono continuare a incidere sull’immobile.

Abbiamo approfondito questo argomento nell’articolo:

Titoli opponibili all’esecuzione immobiliare: guida per chi acquista all’asta.

Stato di occupazione

Un immobile libero non presenta le medesime criticità di un immobile occupato.

Ma anche tra gli immobili occupati esistono situazioni molto differenti.

La presenza di contratti di locazione, diritti opponibili o altre situazioni particolari può incidere sui tempi e sulle modalità con cui l’aggiudicatario potrà ottenere la disponibilità del bene.

Spese condominiali

Nelle vendite giudiziarie occorre considerare anche gli obblighi previsti dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, secondo le condizioni di legge applicabili.

Analisi economica dell’operazione

Il vero costo non è soltanto quello indicato nell’avviso di vendita.

Occorre valutare imposte, spese della procedura poste a carico dell’aggiudicatario, eventuali regolarizzazioni, interventi necessari, tempi e oneri finanziari.

Solo dopo queste verifiche è possibile ragionare seriamente sulla convenienza dell’acquisto.

5. La differenza tra un annuncio e una vera due diligence immobiliare

Un annuncio ha una funzione precisa: attirare l’attenzione su un immobile.

Una due diligence ha un obiettivo completamente diverso: fornire elementi concreti per decidere se quell’immobile meriti davvero di essere acquistato e a quali condizioni.

È una differenza sostanziale.

Chi propone un immobile dovrebbe essere in grado di chiarire quali verifiche siano già state svolte e quali, invece, restino ancora da effettuare.

In AstaSicura abbiamo sviluppato un metodo strutturato che parte dall’analisi della documentazione della procedura e prosegue, quando necessario, con ulteriori approfondimenti.

Ne abbiamo parlato nell’articolo:

Due Diligence in asta: il metodo AstaSicura.

Il nostro obiettivo non è convincere il cliente ad acquistare a ogni costo.

È permettergli di prendere una decisione informata.

E quando emergono criticità incompatibili con i suoi obiettivi, la decisione più professionale può essere proprio quella di rinunciare all’operazione.

6. Come capire se chi ti assiste è realmente competente?

Prima di affidarti a un consulente per acquistare un immobile all’asta, prova a porti alcune domande.

Chi analizzerà materialmente la documentazione?

Riceverai un report scritto delle verifiche effettuate?

Ti verranno illustrati anche gli aspetti negativi dell’operazione?

È previsto un conto economico che consideri i costi complessivi?

Sai esattamente quali servizi stai acquistando e quali attività restano escluse?

E soprattutto:

Il consulente è disposto a dirti di NON acquistare quell’immobile, se le verifiche dimostrano che non è conveniente?

È una domanda particolarmente importante.

Perché la competenza professionale si misura anche nella capacità di individuare le operazioni da scartare.

7. Come lavoriamo in AstaSicura

In AstaSicura crediamo che ogni decisione immobiliare debba partire dai documenti, non dalla pubblicità.

Per questo abbiamo sviluppato servizi con diversi livelli di approfondimento e assistenza.

Pre-Analisi Documentale AstaSicura

È il primo livello di valutazione.

Partendo dall’avviso di vendita, dall’ordinanza e dalla perizia, realizziamo un report sintetico che evidenzia gli elementi principali e le criticità da approfondire.

È il servizio indicato per chi ha individuato un immobile e vuole capire se valga la pena proseguire con uno studio più dettagliato.

Scopri la Pre-Analisi Documentale AstaSicura.

Analisi Documentale AstaSicura

Quando l’immobile richiede uno studio più approfondito, il nostro servizio comprende ulteriori verifiche documentali, catastali e ipocatastali, l’esame dei gravami e la valutazione dei costi di aggiudicazione.

Il risultato è un report valutativo articolato, finalizzato a supportare una decisione consapevole.

Scopri l’Analisi Documentale completa.

Analisi Documentale e Partecipazione all’Asta

Per chi desidera assistenza anche nella fase operativa, proponiamo un servizio che abbina l’analisi della procedura alla preparazione dell’offerta e all’affiancamento durante la partecipazione all’asta.

Scopri il servizio Analisi Documentale + Partecipazione Asta.

Imparare a leggere una perizia di stima

Per chi vuole acquisire maggiore autonomia, abbiamo inoltre realizzato un videocorso dedicato alla lettura e alla comprensione delle perizie giudiziarie.

Scopri il Corso Lettura Perizia.

8. Conclusioni: nelle aste giudiziarie la professionalità non si improvvisa

Le aste immobiliari possono offrire opportunità interessanti, sia a chi desidera acquistare casa sia a chi opera per investimento.

Ma nessuna opportunità dovrebbe essere valutata sulla base di uno slogan.

E nessuna partnership commerciale dovrebbe essere considerata, da sola, una garanzia di competenza.

Pubblicizzare un immobile è relativamente semplice.

Studiare una procedura esecutiva, individuarne le criticità, valutarne le conseguenze economiche e aiutare il cliente a prendere una decisione consapevole è un lavoro completamente diverso.

Non basta aggiungere la parola “ASTE” alla propria insegna per diventare esperti di aste giudiziarie.

La professionalità richiede conoscenza, esperienza, aggiornamento e soprattutto metodo.

Per questo, prima di entusiasmarti per una percentuale di risparmio, poniti una domanda:

«So davvero cosa sto per acquistare?»

Se non conosci la risposta, forse non è ancora il momento di presentare un’offerta.

È il momento di approfondire.

Hai trovato un immobile all’asta che sembra un grande affare?

Non fermarti alle fotografie e al prezzo pubblicizzato.

Richiedi una Pre-Analisi Documentale AstaSicura e scopri quali elementi meritano attenzione prima di decidere.

Oppure visita il nostro Shop AstaSicura per conoscere i servizi di assistenza e formazione.

ASTASICURA®

Prima si analizza. Poi si decide.

www.astasicura.eu